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来源：魔都财观 上海的“市区边界”是哪儿，这是一个很值得讨论的问题。 过去我们买房子，想要配套方便、界面漂亮的，就选择市区； 想要增值保值，跟着城市一同发展的，就买城郊结合部。随着市区范围的扩大，过去的郊区也会被包进来，那么房子的“地段”就会发生质变。 但如今，上海的城市边界，好像固定住了。 摊大饼，不灵了吗？ 1 从上世纪80年代开始，上海核心区开始西扩。 上海的人口从西侧江浙导入，人都是沪宁、沪杭、申嘉湖高速，由西往东过来，虹桥枢纽、虹桥开发区也在西面，从而发展了西郊、古北。上海就沿着延安高架这么一路发展过去，西郊是历任国家领导人在上海的行宫，古北是第一代国际社区，也是机场到市中心的必经之地。加上早期随着沪闵路延伸，徐家汇、莘庄所在的西南方向发展最为成熟。所以上海核心区往西南扩张了一角，自此西南都比传统环线多一个角，就称为“地倾西南”。而从上世纪90年开始，上海核心区开始东扩。 年新区成立后，浦东成为了改革开放的阵地。 其实说实话，无接壤腹地，无天然海港，从自然角度，浦东并不适合资源投入，但是因为有金融政策、外商投资政策的优惠，给了浦东很多机会。 而上海核心区随着浦东东扩，就沿着世纪大道，把陆家嘴及其配套的联洋、源深、花木都装了进来。 2 进入21世纪，上海则开启了副中心模式。先是年版的“四大副中心”：徐家汇、真如、五角场、花木。徐家汇升级成绝对市中心——中央活动区后，上海又在年启动了“九大副中心”的建设。五角场、真如、大虹桥、莘庄、花木、张江、金桥这些副中心，加上前滩、大宁、徐汇滨江这些新兴的地区中心。他们多分布在中环内外，显著了提升了中环的发展，上海的核心地段，不再只看内环。依靠中外环附近的副中心，拉伸城市骨架，在九个重要节点打造就业、商业、公共服务的集聚区，并辐射周边居住社区，从而将城市边界向外拓展。因此，过去几十年，上海的城市扩张模式，就是沿东西方向的主干道自然延伸，并发展副中心及其辐射区。全市以及各行政区都有主要发力点，效率奇高。但这个模式，是基于上海这座城市在人口、城市建设等方面不断扩张的背景下完成的。过去十五年，上海常住人口从万增至万，地铁里程从.8公里增至.2公里。而现在的上海，随着经济发展进入成熟期，体量已经非常庞大，无论是人口增速，还是城市建设的速度，和当年无法同日而语。而且随着市区的扩展，目前的中心城市面积已经非常巨大，从外围至市中心的通勤距离越来越接近极限，道路的拥堵状况也是与日俱增。像过去几十年这样简单“摊大饼”的模式，好像有点行不通了。3 经过我最近几年的观察，接下来很长一段时间，上海市区的边界，大概率就此固定。目前上海的市区边界在哪里？从卫星图和实地感受来看，上海的市区边缘，基本延伸至南侧的外环外板块，以及北侧的外环内板块。这些市区边缘板块，有的是自然延伸的市区配套居住板块，比如九亭、浦锦、新桥、高行。但更多的是由副中心辐射形成，比如徐泾、华漕、江桥之于大虹桥，唐镇、周浦、康桥之于张江，淞南、通河之于五角场，颛桥之于莘庄。这些市区边界板块，与更外侧的郊区板块有着明显的地理区隔。 比如江桥板块，西侧是庞大的虹桥动车所与苏州河沿岸绿地，市区已无法连续性的向外拓展。 比如九亭板块，西侧是大片大片的工业园区和战略预留地块，短期内没有“填满”的规划。 比如周浦、康桥的西侧、南侧，是和闵行区之间的永久农田，耕地红线下，也几乎不可能拓展开发了。 4 既然市区边缘已经无法拓展，那么难道上海未来的发展，就此停滞了？ 绝非如此。 根据上海规划，万的常住人口、平方公里的建设用地，是上海发展的上限。 但如果你细心研读最近几个月新鲜出炉的五个新城“十四五”规划建设行动方案，就会发现，每个新城，都给年制定了远高于当前人口的增量目标。 年至今三年多，假设五个新城总人口已增至万人，那么在接下来的五年时间里，五个新城要吸引-=万人！ 上海目前的常住人口是万，如果年稳稳达到万的人口上限，那么意味着五个新城之外的上海的其他地区，要减少-13=万人！ 5 这万人从哪里减？只能拿市区开刀。第一步，就是市区动迁。上海中心城区，分布着大量二级以下旧里，人口密度高，居住环境复杂。比如黄浦区的金坛路居民区，面积仅0.平方公里，常住人口却达到了人。旧改后，要么新建甲级写字楼、商场，要么新建市中心大平层住宅，人口密度瞬间下降90%，市中心人口顺利外迁。最典型的例子，就是静安的安康苑旧改，改造之前安康苑常住居民超过户，两万多人，旧改后的规划住宅面积为16.4万方，而且以大户型为主，折算下来只有八百多套住宅，承载多人口。从两万变成两千，这就是市区动迁的威力。像市区动迁，基本都去松江南、黄渡、曹路等大居，只有极少数能去属于市区的彩虹湾。市区人口顺利得以疏解。十三五期间（-年），上海中心城区共改造二级旧里以下房屋约万平方米，14万户居民改善了居住条件。十四五期间（-年），将完成改造万平方米、受益居民7.3万户。短短十年时间，上海中心城区的旧改基本“清零”，如果按一户人家2.7人计算，这十年，上海市区光靠旧改，就减少了57.5万人。另外，市中心的产业也在不断外迁。像金融业就从传统的外滩、陆家嘴往前滩、徐汇滨江迁移，互联网公司纷纷从徐汇迁到闵行，高端制造也纷纷在松江、嘉定、临港落地，大虹桥的服务业达到了新的高度。产业向外走，人也自然跟着向外迁移。因此，未来的方向已十分明确：市区通过旧改和产业外迁进行人口减量，五个新城则通过产业落地以及更优惠的住房规划进行人口增量。市区继续往高端、高品质走，郊区则做长三角的独立节点城市，搞产城融合。6 上海不再简单“摊大饼”了，对我们的启示又是什么？ 第一，想在城郊结合部搏房价暴击的机会越来越少。 原来可以靠“郊区变市区”博取地段升级的红利，在目前大概率是行不通了。 市区边界基本固定，不再外拓，转而支持五个新城，那么城郊结合部的资源投入自然就会减少。 第二，未来市区边界内的住宅会越来越稀缺。 既然市区边界已经固定，那么市区内部就可以“腾笼换鸟”，大搞产业升级、消费升级、品质升级。地就这么多，城市却变得越来越好，因此市区的住宅，尤其是高品质住宅，将会越来越稀缺。第三，如果在五个新城能找到不错的工作，那么居住舒适度会比市区更好。接下来上海的人口导入重点就是五个新城，为了在五年内吸引一百多万人口，五个新城无论在落户政策还是住房供应上都有所倾斜，像临港一年一万多套3万一平的新房就是铁证。接下来，无论是基础教育、医疗还是交通、商业等配套，五个新城都会有较大资源投入，在新城安居乐业，确实是不错的选择。 |
